Общая оценка рынка земли и загородной недвижимости Иркутска за 2010 год

31.12.2010 · Версия для печати

2010-й год стал годом возрождения для земельного рынка, годом посткризисным, когда покупатель вновь обратился к пригородам Иркутска, к земельным участкам, дачам и коттеджам и начал планировать как загородный отдых, так и постоянное проживание на берегах Ангары.

В этом году вдобавок к стабилизации общей экономической и социальной ситуации покупатель обрел уверенность и в банковско-финансовом секторе. Это и снижение ставок по кредитам, активная реклама и взаимодействие банков со всеми участниками рынка дали свои результаты: в течение года, а особенно в его второй половине много земли было выкуплено по схемам ипотечного кредитования. Это и многое другое привело к тому, что, по нашим оценкам, по сравнению с 2009-м годом, объем сделок купли-продажи земли увеличился более чем в два раза и составил по итогам 2010 года более 300 млн. рублей! И эта сумма учитывает только недорогие, небольшие земельные участки в пределах Иркутска и Иркутского района. А если же говорить об элитной недвижимости в прибрежной зоне Иркутского водохранилища, или о крупных сельскохозяйственных и лесопромышленных угодьях, то эта сумма возрастет в десятки раз! Так, цена некоторых загородных «дворцов» доходит до 40 млн. рублей, а промышленные базы могут запросто стоить не одну сотню миллионов. Но в этом обзоре мы будем говорить исключительно о самой массовой области рынка земли и загородной недвижимости: о 6-10 сотках под грядки и кусты вишни и о дачах с летним домиком, и, возможно, даже с небольшой баней.

В прошлом году мы отмечали, что, ввиду низкого спроса, экстремально завышенные до кризиса цены на земли Байкальского тракта взяли курс на снижение. Фактически, кроме удобного месторасположения эти земли ничем не уступают аналогичным по направлению к Мельничной пади или по Александровскому тракту. Та же прибрежная зона Ангары, тот же уровень освоения и инфраструктуры, те же двухэтажные деревянные дома и санузел на улице, спрятанный за кустами малины. Конечно, возможно, чуть лучшая автотрасса и наиболее удобный выход из города.

Но все это не позволяет ценам на земли и дачи Байкальского тракта быть настолько неприлично высокими: они в два, а то и три раза выше цен на идентичные участки по другим «дачным» трактам! К сожалению, такой уровень цен устоялся в прежние годы, и наряду с ценами в самом Иркутске он продолжает держаться в коридоре 95 – 75 тысяч рублей за сотку. Тем не менее, покупатель земли, если изначально не нацелен на этот тракт, предпочитает проводить самостоятельный анализ по шкале «цена» / «качество» и не всегда предпочитает Байкальский тракт, особенно, если потенциальный бюджет ограничен. Таким образом, «элитарность цен» заставила спрос на Байкальский тракт в массовом сегменте рынка в 2008-2009-х годах стабильно снижаться, и в ответ, ввиду такой фактической многолетней «нереализуемости» земли, продавец был вынужден пойти на коррекцию цены.

В 2009 году цены стали снижаться, в 2010-м снижение продолжилось, и в течение года, несмотря на сезонные «взлеты» и «падения», средняя стоимость одной сотки земли по тракту уменьшилась почти на 25%! И, если первые месяцы года цена одной сотки Иркутска была на 5-10 тысяч дешевле, чем цена аналогичного участка по Байкальскому тракту, то к апрелю ситуация изменилась: лидером стал Иркутск. Вместе с 25% снижением прошлого 2009 года, можно с уверенностью утверждать, что за последние 2 года цена на земли Байкальского тракта уменьшилась почти в два раза! Конечно, земли города тоже подверглись сезонному снижению: всю первую половину года Иркутск терял в цене, но падение стоимости тракта на Листвянку все же было ощутимее. Так, к осени, к закрытию сельскохозяйственного сезона, спрос на земли города усилился, что сразу же сказалось на цене: положительная коррекция и, как следствие, превышение над ценами Байкальского тракта в среднем на 10-15%. И анализ показывает, что потенциальный спрос на земли тракта снизился за год почти на 20%, так видно, что покупатель стал трезво оценивать ситуацию, и поэтому нет сомнений в том, что падение цен будет продолжаться и в 2011 году.

Опять же, не стоит забывать об очевидной «элитарной» направленности Байкальского тракта. На такие участки всегда будет высокая цена и всегда будет невысокий, но постоянный спрос. Кроме того, мы уже говорили о том, что среди всех трактов земли Байкальского всегда являлись самыми «проблемными» - они принадлежат лесному фонду, сельхоз-академии, либо имеют ограничения в использовании в силу экологических соображений и рекреационных норм, а также разнообразные правовые барьеры на пути возможного использования таких земель серьезно затрудняют индивидуальное строительство или коммерческое использование.

Тем более что есть из чего выбрать: объем предложения между ведущими трактами примерно схож: 10-15% всего рынка разделено между каждым трактом. А вот в реальном объеме бессменным лидером является Качугский тракт, имея множество очень дешевых и поистине громадных участков. Правда, ни для чего, кроме как посадки капусты и картошки эти участки в юридическом смысле негодны.

Оценивая спрос, следует обратиться к статистике реальных продаж. Совокупно и для дач и для простых земельных участков по итогам года можно выделить группу лидеров: тракт на Мельничную падь (20% всех продаж), земли в пределах города (18%), Байкальский тракт (16%) и Александровский тракт (11%).

И, если все остальные тракты демонстрировали относительную стабильность как в продажах дач, так и земель, то Байкальский тракт опять отличился. В течение год продажи его дач существенно упали (сократились в 2,5 раза), а продажи земель, наоборот, выросли почти на 100%! Таким образом, рекорда 2009-го года не получилось. Вместо лидирующих позиций по площадям продаж Байкальский тракт занял лишь 4-ое место, разделив 13% общей проданной площади с гораздо менее популярным Александровским трактом. Соотношения уровня интереса покупателей и реальных продаж явно демонстрируется весь диссонанс между «желаемым» и «реальным». Около 25% всех покупателей в течение первоначально пытались подыскать землю в пределах города, а около 20% - в пределах Байкальского тракта. К лету интерес к Иркутску несколько снизился в отличие от типично «дачных» трактов. И тракт на Мельничную падь, и Александровский тракт до конца лета были в явном «плюсе». Но Байкальский тракт опять подвело общее снижение спроса: к началу осени он проиграл уже и левому берегу Иркутского водохранилища. Осень вообще для рынка земли т.н. «не сезон». Продажи во второй половине года падают почти в два раза по сравнению с первой. Это равнозначно касается и земельных, и дачных участков.

В течение всего года мы наблюдали витиеватую косичку из переплетающихся графиков средних цены на земельные участки Иркутска и Байкальского тракта. Стоимость земли в Иркутске зависит от сезонных факторов: участки стабильно до осени дешевеют, но осень-зима всегда заставляли расти спрос на «близкие» земли, а значит в первую очередь на землю в пределах Иркутска. Вообще, спрос на участки ближе 10 км всегда превышает предложение. Вернее, правильнее сказать так: желающих купить близкий участок по определенной цене больше, чем есть участков по этой цене. Определяющим фактором все же является цена. Неоднократные исследования и многолетняя статистика нашей компании показывают, что при условии нацеленности всего рынка на суммы в коридорах 350 – 500 тысяч за 10 соток, фактор цены для покупателя – критический. А чем ближе участок к Иркутску – тем он дороже. Совсем иная ситуация в радиусе 10-25 км от города. Здесь много земли и дач продается, но чуть меньше покупается. В среднем, спрос ниже предложения на 2-3%.

Цены на землю по остальным трактам за год практически не изменились, исключение составили лишь Плишкинский и Московский (Красноярский), здесь стоимость земли в среднем выросла на 25%, что практически необъяснимо, учитывая очень низкий интерес к этим землям со стороны иркутян, который мы анализировали еще в прошлом году. И говорили, что, например, Московский тракт пользуется популярностью только у жителей Ленинского района и иногородних, в частности, у ангарчан. Слегка подорожал Александровский тракт. Вернее, можно отметить, что цены в нем достигли среднерыночных: к началу года на нем была самая дешевая земля и средние по стоимости дачи, а к концу года стала средняя по стоимости земля и средние дачи.

Вообще, с ценами на дачные участки все намного более определенней. За год они не менялись, но здесь показатели «элитарности», «привлекательности» - как на ладони. И как же еще объяснить, что стоимость одних и тех же 6 соток земли с одинаковыми на них постройками между Байкальским и Качугским трактами будет различаться в 4 раза!? Хотя, конечно же, стоимость земельных участков различается также. Но в случае с землями можно просто выделить две группы трактов: со стоимостью 30-40 тысяч рублей за сотку и Байкальский тракт с Иркутском, где цена выше в 3-4 раза. А вот дачи явно проранжировали все тракты: Байкальский, Иркутск, Александровский, Голоустненский, тракт на Мельничную падь и т.д. С каждым шагом цена уменьшается на 15-20 тысяч рублей на сотку.

Среди самых популярных населенных пунктов 2010 года в первую очередь выделяется сам Иркутск. Но раздутый ажиотаж вокруг строительства коттеджных поселков и пригородных зон за микрорайоном Юбилейный и на берего Ершовского залива вывел коттеджные поселки Ново-Иркутский, Изумрудный, Березовый на следующие лидирующие позиции. Рядом с ними интересны были Сергиев и Николов посады. По правой стороне, конечно же, Ново-Разводная, Молодежный, Дзержинск. Среди поселков стоит отметить неослабевающий интерес к Хомутово, Пивоварихе, Марково и Смоленщине.

С такими показателями мы подходим к концу 2010 года. В отличие от 2009, в этом году цена на землю по ключевым направлениям практически не увеличивалась, а в случае с Байкальским трактом продолжала снижаться. В этом году в Иркутске и окрестностях был приобретен каждый третий продаваемый участок и продано более 300 гектар земли почти на полтора миллиарда рублей.

Артамонов Иван, Инвест 38
Тел.: (3952) 67-47-67
E-mail: mail@invest38.ru