Рынок земельных участков Иркутской области в 3 квартале 2010 года

16.11.2010 · Версия для печати

Сразу отметим, что представленные в этом отчете результаты несравнимы с предыдущими аналитическими квартальными расчетами, так как наша компания постоянно совершенствует механизмы оценки земельного рынка.

Сразу отметим, что представленные в этом отчете результаты несравнимы с предыдущими аналитическими квартальными расчетами, так как наша компания постоянно совершенствует механизмы оценки земельного рынка. При подготовке аналитики за третий квартал 2010 года мы перешли к новым адаптивным алгоритмам расчета усредненных показателей, сузили аналитическую выборку, уменьшили влияние на статистику нетипичных объектов недвижимости и запросов покупателей. Для некоторых выборок мы смогли сгладить влияние сезонного фактора и провести существенную нормализацию обобщенных показателей. Кроме того, мы учли колебания цен на земельные участки, которые продаются в течение длительного времени, более месяца, продавцы таких участков обычно постоянно меняют цену, или вследствие переоценки участка, или стремясь продать его подороже или дешевле. Наши специалисты ежемесячно опрашивают более двух тысяч таких продавцов. Следует также учитывать, что в нашем аналитическом обзоре мы рассматриваем земельные участки площадью менее 1Га и с ценой до 2 млн. рублей. Это позволяет сосредоточиться на наиболее массовом сегменте рынка и предоставить более объективные данные, не обращая внимания, например, на участки размерами по 600 Га и стоимостью в десятки миллионов рублей. Все это позволило получить более сглаженные оперативные показатели колебания уровня спроса и предложения на земельные участки и дачи Иркутского района, с которыми мы и предлагаем вам ознакомиться в нашем очередном квартальном отчете.

В 3-ем квартале лидером по количеству земельных участков в продаже остается Байкальский тракт. В среднем, ему принадлежит от 15 до 16% всех продаваемых в Иркутском районе земель. В начале года, перед «высоким» дачным сезоном объем предложения несколько увеличился, но со второй половины лета опустился до 15%. Абсолютно идентичную ситуацию демонстрирует сам Иркутск: первую половину года, в начале зимы и всю весну, собственники активно занимались реализацией участков, а с середины лета поток выставляемых на продажу участков заметно уменьшился. Оно и понятно: редко какая земля под Иркутском или по Байкальскому тракту к середине лета будет пустовать, зарастая сорняком, без насаждений плодово-ягодных и овощных культур, без бегающих по траве детей и дурманящего запаха свежего шашлыка.

Покупатели же, наоборот, в полной мере осознали необходимость в землях Байкальского тракта только к началу весны - спрос достиг своего годового пика. И, начиная с марта, продажи земель и дач по тракту увеличились почти на 40% с начала 2010 или ровно в два раза по сравнению с аналогичным периодом 2009-го года. Говоря о третьем квартале 2009 года, нельзя не отметить с нынешней точки зрения его очевидную «кризисную» направленность: в пике популярности тогда были дешевые земли и дачи тракта на Мельничную падь, Голоустненского и Александровского трактов. Каждый из этих трактов в борьбе за реального покупателя составлял неплохую конкуренцию землям в самом Иркутске, что неудивительно, ведь средняя стоимость 1 сотки проданной земли в городе составляла тогда около 50-70 тысяч рублей на рубеже 3 и 4 квартала 2009 , по сравнению с 25-35 тысячами «дешевых» трактов, а для дач это соотношение было 100-120 тысяч Иркутска против 60-70 тысяч у трактов. После 3-его квартала 2009 продажи по Александровскому и Голоустненскому трктам существенно упали, почти в два раза у Александровского тракта и с 16% до 3% для Голоустненского тракта, а вот земли близ Мельничной пади популярность не теряли: участки продавались по 23-25 тысяч рублей за сотку, а количество собственно продаж до лета только росло: в мае каждый 4-ый проданный в Иркутске земельный или дачный участок располагался по тракту в сторону Мельничной пади. Между тем, цена проданных участков по Мельничной пади все это время медленно росла и к началу лета достигла 55 тысяч рублей за сотку земли и 90 тысяч за сотку дачи, и к середине лета 2010 Мельничный тракт потерял свое лидерство, уступив его Иркутску, продажи земель которого, упав к началу лета, отыграли свои позиции к концу сезона, увеличившись почти на 70%! Словом, к сентябрю земли Мельничного тракта уже продавались по средней цене в 40 тысяч рублей / сотка.

Конец весны и начала лета ознаменовался активным продвижением множества коттеджных поселков и вообще «коттеджно-поселкового» образа жизни. Как вследствие этого и в связи с началом сельскохозяйственно-дачно-строительного сезона средняя стоимость сотки проданной земли под строительство коттеджей (включим в эту статистику и земли с ценами выше 2 млн. рублей) по всем трактам взяла свои годовые рекорды: 175 тысяч рублей в среднем за сотку для Иркутска, 150 тысяч рублей для Байкальского тракта и даже 85 тысяч рублей для земли по тракту Мельничной пади не стали пределами. Это, конечно же, безусловное влияние земель коттеджных поселков: Изумрудный, Березовый, Николов Посад, Сергиев Посад, Молодежный и Ново-Разводная. Также хорошо продавались дорогие земли Голоустненского тракта (Дзержинск и Пивовариха) и Култукского тракта (Смоленщина и Маркова): 60 и 50 тысяч рублей за сотку соответственно. Если же вернуться к стоимости земель до 2 млн. рублей, то наблюдается такая же картина, за исключением только Байкальского тракта, где покупатели во 2-м квартале 2010 предпочитали более дешевую землю, чем обычно. Хотя колебания между 100 и 110 тысячами рублей за сотку в течение года по этому тракту нельзя назвать какими-либо выделяющимися, если учитывать, что земли вдоль остальных трасс никогда не продавались за последний год дороже 60 тысяч рублей за сотку.

Ко второму кварталу года существенно поднялись в популярности типично «дачные тракты». Стали хоть немного продаваться земли и дачи безызвестного Плишкинского тракта и после провала зимы 2010 существенно себя реанимировали Голоустненский и Александровский тракты, выйдя на позиции 10-12% продаж (4 и 6 места в общем рейтинге). Вырвались они вперед за счет земель Качугского тракта и Иркутска. Действительно, в мае и июне вряд ли кого можно заинтересовать гектарами дешевых земель сельскохозяйственного назначения, а начинать стройку коттеджей и офисных зданий в Иркутске никто не предпочел. В это же время Байкальский тракт достиг годового максимума продаж - и это все на фоне его постоянного роста после низких продаж в 2009. Выйдя на уровень 17%, Байкальский тракт стабилизировался и не менял позиций в 3-ем квартале, земли тракта на Мельничную падь продолжили падение, а вот Иркутск, как мы уже говорили, предоставил к концу лета до 25% всех проданных земель. К концу сезона освоения земли стали падать продажи всех без исключения «дачных трактов»: Байкальский, Александровский, Култукский, Голоустненский, Плишкинский потеряли от 4 до 40% покупателей. Исключением стали, как уже ясно, Иркутск и Качугский тракт, показав существенный рост. Тем самым ситуация с продажами земель по трактам к началу осени стала «летней» с точностью наоборот.

Продолжая речь об уровне предложения, отметим, что Иркутск в этом рейтинге составляет прямую конкуренцию Байкальскому тракту. Первую половину года лидировал Иркутск, предлагая до 16% всех земель, а, начиная с лета, его опередил тракт на Листвянку. 14% земель предлагает Мельничный тракт, 12-13% - Качугский. А вот с точки зрения площади земель у Качугского тракта конкурентов нет: 17% всей площади всех продаваемых земель. Второе место в этом рейтинге делят Александровский, Байкальский и Мельничный тракты с 13-14% земель. За третье место с переменным успехом весь год борются сам Иркутск, Голоустненский и Култукский тракты, у них по 10-11% земли. Если рассматривать все без исключения земельные участки, без введенных нами ранее объективных ограничений, то самая большая площадь реализуется по тому же Качугскому тракта (до 35% всех земель Иркутского района), а второе место у самого близкого к нему – Александровского. Здесь, конечно же, отличились земли не дачные, в первых 10 км, а крупные сельхоз угодья в таких районах как Урик, Усть-Куда, Московщина, Ширяево, Столбово. В них сосредоточено до 27% всей земли.

В сегменте дач предложение более дифференцировано. Более четверти всех участков в течение последнего года, до лета 2010, было сосредоточено в Иркутске. К концу лета на продажу было выставлено такое количество дач Байкальского тракта, что дачи этого тракта, отыграв 5%, заняли лидирующие позиции, впервые опередив также и дачи Мельничного тракта. Интересна ситуация здесь с ценами. Несмотря на высокий уровень продажи и, вообще говоря, завышенный уровень цены, дачи дешевели. Со 180 до 150 тысяч рублей за сотку за последний год. Нельзя сказать, что цены останутся низкими: зимой 2009 они также упали, но затем опять выросли. А вот цены на дачи в Иркутске не изменяются: выйдя на уровень в 133 тысяч рублей за сотку в начале года, они лишь слегка подешевели к началу осени. Очень похожа на Байкальский тракт ценовая статистика Александровского: такое же удорожание к началу лета и резкое падение цены к началу осени: со 114 тысяч за сотку к 94 тысячам. Цены на дачи остальных трактов сезонно колеблются в пределах установленных коридоров, то теряя, то отыгрывая по 10-15 тысяч рублей за сотку. По некоторым трактам пик приходится на лето, по другим – на весну и осень, а дачи Плишкинского тракта вообще подорожали зимой и подешевели к концу лета.

По средним ценам на земельные участки тракты можно вообще разбить на далекостоящие группы: «Иркутск - Байкальский тракт» и «Все остальные». В первой группе цена колеблется в пределах 75-95 тысяч рублей за сотку, а во второй – 25-40 тысяч. Начиная с зимы 2009 Байкальский тракт, как и в случае с дачами, непрерывно дешевел до конца весны. Летом чуть подорожал, но все равно не пока не достиг цен осени 2009. А вот цена на землю в Иркутске за год изобразила плавную синусоиду с вершиной в 88 тысяч рублей за сотку в январе и минимумом в августе 2010 в 76 тысяч рублей за сотку. Из второй группы дорожает только земля по редкому Московскому и Плишкинскому тракту, а определенную тенденцию в цене по остальным трактам выявить сложно.

Большей стабильностью обладает статистика спроса и предпочтений потенциальных покупателей еще до того, как они купили земельный участок. Каждый четвертый иркутянин хотел бы купить участок в пределах города, 18% подыскивают земли преимущественно по левой стороне водохранилища, в районе Мельничной пади, а 15% предпочитают покупать землю по Байкальскому тракту. Кстати, в начале лета ситуация с Байкальским трактом и трактом на Мельничную падь была обратной: 19% за правый берег, 16% - за левый. Последний год Александровским трактом интересуется 10% покупателей, Култукский и Голоустненским по 9%, чуть отстает Качугский тракт с 7-8% и чуть преодолевает 5% рубеж Московский тракт. Причины столь низкой популярности Московского тракта мы уже пытались объяснить в наших прошлых аналитических отчетах.

В течение года кошелек потенциального покупателя заметно «толстел». Если в конце зимы 2010 среднестатистическая «желаемая» цена за участок был 366 тысяч рублей, то к концу лета она увеличилась до 450 тысяч. Влияние ли это сезонного фактора или демонстрация положительной посткризисной динамики пока сказать затруднительно.

Если взглянуть на спрос и предложение в разрезе удаленности участков от областного центра, то можно заметить, что спрос на земли Иркутска высок в осенне-зимний период и снижается к лету, так 55-65% покупателей интересуются исключительно участками не далее 10 км от Иркутска. Уровень предложения здесь чуть ниже уровня спроса и колеблется в коридоре 45-55%.

С землями, удаленными от Иркутска на расстояние от 10 до 25 километров другая ситуация: уровень предложения превышает уровень спроса, но и предложение и спрос усиливаются летом и снижаются к зиме. А вот на остальные две группы земель влияние фактора сезонности незначительно. Земли, удаленные на 25-65 километров, пользуются спросом только у 10% всех покупателей, таков же уровень предложения. Все земли, что дальше 65 километров, рассчитывают на не более 5% потенциальных покупателей из Иркутска.

Таким и закончилось лето 2010 для рынка земли и загородной недвижимости Иркутска. Превышением уровня предложения по Байкальскому тракту над землями в черте города, повышением уровня продаж земель Иркутска и Качугского тракта и закономерным снижением популярности «дачных» трактов. К осени опять начала возрастать роль земель пригородов и окраин города, тем более, что цена на земли в Иркутске падала весь год и падать продолжает, но статистика подсказывает, что вскоре падение прекратиться и повышение спроса адекватно отразиться на средней цене участков. К зиме городские участки должны подорожать на 5-10%, чего не скажешь о Байкальском тракте, цены на который весной вроде бы снизились, летом немного подросли, но смогут ли они отыграть утерянные за год более 10% стоимости?

Артамонов Иван, Инвест 38
Тел.: (3952) 67-47-67
E-mail: mail@invest38.ru